1、建立完整、统一、规范的客户数据库，作为客户关系管理的基础

    客户关系管理的基础就是要建立完整、统一、规范的客户数据库。这里的客户数据库主要包含三方面内容：定义完整的客户集合；实现客户信息的集中管理；建立客户的全信息——客户台帐。

    1.1.定义完整的客户集合

    完整的客户集合应该包括业主（成交客户）、销售来访但是未成交的客户、客户会的会员和其他对本企业感兴趣的人（潜在客户）。
所以对企业来说，完整的客户集合才能带来更大的价值，这也符合CRM的标准理念。

    1.2.实现客户信息的集中管理

    作为企业重要的资源，客户信息集中管理是提升整体效率的关键。这里集中管理是指：
    ·所有的客户信息都通过计算机系统统一集中管理，支持跨部门、跨项目、跨公共享客户资源，支持跨多个业务系统的客户信息的共享，如：销售、会员、客服。
    ·各个部门的人员通过与客户的互动活动，不断完善客户信息，使客户信息具有详细、可靠、及时、准确的特点。
    ·任何地点、任何人员通过系统访问的客户信息是一致的、完整的。

    1.3.建立客户的全信息——客户台帐

    建立客户的全信息台帐，意味着解决下列问题：
    ·清晰定义客户全信息的内容：例如客户基本信息（客户的识别信息、联络信息、客户特征等），客户业务行为（购房行为、服务行为、会员积分等），客户交互记录（销售跟进记录、客户问卷记录、活动记录等）。
    ·规划梳理信息的采集方法——在业务过程中完成数据的采集。例如在客户接待、调查问卷、交易过程、服务处理、会员活动等客户接触点，通过业务系统，收集数据。
    ·保证客户信息的共享与安全：通过各个部门的人员的共同维护，才能真正保证客户信息的完整性、有效性、及时性；关键客户资料的修改需要通过“修订机制”来完成，以保存“历史记录”备查；完备的“授权机制”保证客户信息的安全性。

    2、强化以客户为核心的销售接待跟进功能，实现销售全过程的精细化管理

    CRM时代的销售管理有两个特点，一是以客户为核心，二是过程精细化。基于这样的特点，明源对销售管理的信息化思路体现在：强调售前客户跟进的精细化，售中交易流程的标准化，售后事务处理的服务化。基于客户的销售全过程精细化管理可以带来如下好处：

    2.1.售前客户跟进的精细化管理

    随着竞争的加剧，房地产销售过程中的客户跟进变得越来越重要，强化售前客户跟进的精细化管理具体表现在：
    ·通过与客户资源库相关联，开盘前可以积累大量销售线索，用邮件、短信群发、电话等手段联系线索，吸引销售。
    ·精细化的管理销售机会，加强客户的识别、分类、沉淀，记录跟进的全过程。
    ·应用发卡、读卡，手持移动设备等硬件手段，提升接待效率，改善客户体验。

    2.2.售中交易流程的标准化管理

    交易流程的标准化体现在：
    ·交易环节标准化：预约排号、定单管理（预留、小订、认购）、合同管理（签约、网上备案）。
    ·交易变更有清晰控制：调价、折扣、换房、退房、权益转让有变更审批。
    ·可以方便、快捷地向客户提供资料：打印置业计划书、订单、合同、发票等。
    ·部门协作有明确的指引：例如财务待办、催缴欠款等。
    一个标准化的交易流程有很多好处，它有利于多项目的复制和统一的客户体验；杜绝很多交易当中的人为失误；提高管理效率，例如开盘高峰的管理协作流程，日常销售的管理协作流程。

    2.3.售后事务服务化管理

    售后事务主要包括：按揭服务、产权服务、入伙服务、面积补差等；售后的服务要点在于方便、及时、提高效率，尽量按时完成相关手续，并在此过程中及时跟客户交互。

    3、基于价值的客户细分，实现有针对性的差异化营销

    有效的市场营销往往要包含以下三方面内容：客户细分——选择目标客户群；针对这些客户群设定差异化营销组合，并监控营销的执行；最后再进行营销效果分析。客户细分本身往往是通过专业的研究完成的，信息系统或者CRM系统在这个过程中可以做到记录和评估效果的作用。

    3.1.客户细分——选择目标客户群

    所谓客户细分就是对客户群体进行分组。分组的条件和依据往往是通过系统外的分析加工得来的（当然系统提供数据支持），有了这些条件以后，可以对现有客户进行分组，生成不同的客户群体。任何一个客户都会自动归属到某个群体，随着业务信息的不断变化，该客户的分组也可能发生变化。

    3.2.差异化营销组合

    营销战略规划：一般考虑产品策略、定价策略、促销策略、竞争策略、客户忠诚度计划等。战略对应到具体的市场活动时，需要制定相关的预算和计划。活动执行的时候，需要记录活动情况，包括产生的线索等内容；还需要记录营销费用的付出等内容（依据营销合同的执行）。这样就做到了在过程中控制费用，记录信息。营销活动一般包括广告投放、网络推广、展览展示、邮政投递、短信群发、邮件群发等。

    3.3.营销效果分析

    市场、销售一体化的集成便于企业随时跟踪某个市场活动产生的效应。以此来帮助企业衡量市场活动的有效性，降低市场宣传成本，引导企业扩展适合自身的市场宣传途径。具体做法是通过在销售现场接待的时候统计来电/来访与市场活动的关系，统计由市场活动带来的线索、客户、合同收入等详细信息。这样就可以评估到那些市场活动手段比较有效果。此外，跟营销投入挂钩，可以计算营销的投资回报率（ROI分析）。

    4、建立完善的客户服务体系，全面提升客户体验，在投诉中完美

    客户服务是房地产CRM的重要组成部分，它不仅要做到快速、有效地处理客户的服务请求，更可以分析客户问题，为产品改善，整个客户管理工作的改善提供依据。CRM系统的客户管理主要包含以下几个方面内容：
    ·建立一站式的客户服务体系。
    ·结合客户回访，分析客户提出的问题，建立产品与服务的反馈体系。
    ·分析业务情况，提供主动服务，建设客户互动平台，提升客户体验。

    4.1.建立一站式的客户服务体系

    不管客户以什么样的方式、向什么样的人提出服务请求，都可以享受到统一、规范的处理，公司内部需要建立专业的客户服务队伍，建立统一规范的制度与流程。

    4.2.结合客户回访，分析客户提出的问题，建立产品与服务的反馈体系

    客户提出问题可以包括工程质量，服务承诺、态度，工作建议等。一般在客户问题处理的过程中，都可以最终判断出这个问题产生的原因和业务环节。只要记录了这些内容，就可以针对相关部门给出分析和建议。
    一个企业内部统一的问题分类，是问题能够分析的基础。

    4.3.分析业务情况，提供主动服务，建设客户互动平台，提升客户体验

    随着内部服务流程的完善，企业可以依托系统，提供统一的呼叫中心处理各类服务请求，更可以提供网上服务平台，由客户自主提出服务请求，监控处理进度。

    与原先分散杂乱的服务反馈渠道相比，统一的服务入口必然提升客户的满意程度；互动的网上服务平台更能带给客户比较好的体验。

     5、基于客户会持续经营客户，提高客户忠诚度，最终实现客户全生命周期管理

    客户会允许企业在直接业务流程结束之后，仍能与客户保持一定频率的互动。只有不停与客户互动，才能持续收集客户的信息，更新客户的需求，继而对客户做出有效分类。所以客户会是房地产企业持续经营客户的重要手段。客户会可以给客户带来价值，增加品牌认同，进而获取自身利益，取得双赢。

    5.1.会员的吸纳必须与相关业务环节紧密结合

    ·销售现场对会员的吸纳作用：购房入会基本上可以保证所有的业主，自动成为会员。来访但未成交的客户，也应尽量吸引他们入会。
    ·网上入会：网上入会是一种更开放的入会方式，可以吸引对企业感兴趣的潜在客户。要注意网上入会的时候，需要对客户填写的资料仔细校验，以防产生干扰数据。
    ·其它入会途径：销售现场往往接待很多人，有些人虽然不会成为业主，但是可以吸纳他们成为会员，为以后的成交打下基础；此外在企业组织的很多活动中，例如房展等，也可以设立现场入会的申请表，吸引有兴趣的人加入。

    5.2.会员的活动与积分计划相适应，鼓励会员与企业互动

    ·积分的获取途径和标准设定：积分的获取途径应该多样化，除了购房获得积分以外，会员与企业互动越多，得到的积分也越多。根据对会员群体的分类，设立一些有针对性的积分获取途径，鼓励会员更积极地参与到企业的活动当中。
    ·积分的兑奖：积分的兑奖是最重要的吸引客户的手段，一般来说，积分的兑奖应该是定期举行，超期的积分不予兑奖或者通过规则冲减，这样就鼓励会员在一定时期内积极活动。奖励可以采用多种形式，现金、实物、旅游等等。

    5.3.会员应该分级进行管理

    ·会员分级以后，可以有效降低经营成本。例如对一般会员，只需利用IT系统，进行群体批量联系。
    ·会员分级以后，经营的针对性大大加强，可以有效提升经营的效果。例如对高级别会员，可以根据他们的特性，组织专门的活动。

    5.4.通过对会员信息的分析，评估会员业务开展的效果

    ·特征、行为分析：针对会员特征、行为的分析，往往是会员细分的基础，通过这样的分析，可以找出特定会员群体的共性需求，进而采取有针对性的活动。
    ·转化率与活动的对应：对会员的分析还应该重视一些转化率指标，例如业主会员的二次购买、推荐购买情况；非业主会员的首次购买、参与活动次数等。这样的指标可以衡量会员业务开展的效果。